Acquisition de biens immobiliers en Turquie par les étrangers

L’acquisition de biens immobiliers en Turquie par des personnes de nationalité étrangère est encadrée par les articles 35 et 36 de la Loi foncière (Loi n° 2644). Les personnes physiques et morales étrangères peuvent acquérir des biens immobiliers ou des droits réels limités, sous réserve de restrictions qui tiennent à leur nationalité, à la nature du bien et à sa localisation.

Au-delà de ces conditions de fond, la transaction est soumise depuis quelques années à un formalisme nettement plus lourd qu’auparavant : rapport d’évaluation obligatoire, conversion préalable des devises en livres turques, déclaration de la valeur réelle du bien. Un dossier incomplet se traduit par un refus le jour du rendez-vous au registre foncier, et une valeur mal déclarée par un redressement plusieurs années plus tard.

Cette note expose les conditions d’acquisition, les documents exigés, les frais applicables et les vérifications à conduire avant tout versement.

Le cadre légal : les articles 35 et 36 de la Loi foncière

Le droit turc distingue trois catégories d’acquéreurs, soumises à des régimes nettement différents :

• les personnes physiques étrangères, qui bénéficient du régime le plus souple ;
• les personnes morales constituées à l’étranger, qui ne peuvent en principe pas acquérir ;
• les sociétés turques à participation étrangère, soumises à une autorisation administrative préalable.

Identifier la bonne catégorie est la première étape de tout dossier : le choix entre un achat en nom propre et un achat par une société turque détermine l’ensemble de la procédure, des délais et des coûts.

Qui peut procéder à l’acquisition de biens immobiliers en Turquie ?

Les personnes physiques étrangères

La Loi n° 6302 du 3 mai 2012 a supprimé la condition de réciprocité qui s’appliquait auparavant aux acquéreurs personnes physiques. Depuis cette réforme, les ressortissants des États figurant sur une liste arrêtée par décision présidentielle peuvent acquérir un bien immobilier en Turquie, indépendamment des droits reconnus aux citoyens turcs dans leur propre pays. Les ressortissants français font partie des nationalités éligibles.

Deux autres points méritent d’être soulignés, parce qu’ils sont fréquemment mal compris :

• Aucun titre de séjour n’est exigé pour acheter. La propriété immobilière et le droit au séjour sont deux questions distinctes : on peut acquérir sans résider, et résider sans être propriétaire.
• Tous les types de biens sont en principe accessibles — logement, local commercial, terrain à bâtir, terre agricole, immeuble entier — à condition que le bien soit situé dans un périmètre couvert par un plan d’urbanisme ou de lotissement approuvé.

Les sociétés constituées à l’étranger

Une société étrangère ayant son siège hors de Turquie ne peut, en règle générale, ni acquérir un bien immobilier ni constituer de droit réel limité. La prohibition est absolue pour les entités non commerciales : fondations, associations, organisations à but non lucratif et coopératives étrangères sont exclues sans exception.

Les sociétés commerciales étrangères ne peuvent acquérir que si une loi spéciale les y autorise expressément. Trois textes principaux ouvrent cette possibilité :

• la Loi n° 2634 sur l’encouragement du tourisme, qui permet au ministère de la Culture et du Tourisme d’affecter des biens à des entreprises touristiques dans les zones de protection et les centres touristiques ;
• la Loi n° 4737 sur les zones industrielles, qui autorise l’octroi de droits de servitude ou de permis d’usage au sein des zones industrielles officielles ;
• la Loi n° 6491 sur le pétrole turc, qui permet aux titulaires de droits pétroliers de prendre à bail des terrains, de constituer des servitudes ou de demander l’expropriation de parcelles nécessaires à l’exploration.

Les sociétés turques à capitaux étrangers

Une société constituée en Turquie selon le Code de commerce turc est juridiquement une société turque. Elle reste toutefois soumise au régime restrictif de l’article 36 de la Loi n° 2644 lorsque :

• des personnes physiques étrangères, des personnes morales étrangères ou des organisations internationales détiennent 50 % ou plus du capital ; ou
• les investisseurs étrangers disposent du pouvoir de nommer ou révoquer la majorité des membres du conseil d’administration ou des dirigeants.

Deux conséquences en découlent. D’abord, la société ne peut acquérir un bien que pour exercer les activités définies dans ses statuts : une acquisition étrangère à l’objet social est illicite et expose à une liquidation forcée. Ensuite, l’acquisition est subordonnée à une autorisation préalable du gouvernorat.

Cette autorisation est demandée à la direction provinciale de la planification et de la coordination du gouvernorat du lieu de situation du bien. Le gouvernorat consulte alors plusieurs administrations, selon des délais fixés par la réglementation : la direction provinciale de l’industrie et du commerce vérifie la cohérence avec l’objet social (environ sept jours), l’autorité militaire compétente contrôle la localisation au regard des zones interdites (quinze à trente jours), et la police ou la gendarmerie se prononce sur les zones de sécurité privée (environ vingt jours). L’avis favorable obtenu, l’inscription doit être requise au registre foncier dans un délai limité, sous peine de devoir reprendre la procédure.

L’autorisation n’est en revanche pas requise dans plusieurs hypothèses : constitution d’une hypothèque ou d’un gage, acquisition résultant du recouvrement d’une créance bancaire, acquisition consécutive à une fusion ou à une scission, bien situé dans une zone industrielle organisée, une zone franche, une zone de développement technologique ou une zone industrielle, et société dont les associés étrangers sont titulaires de la carte bleue (anciens ressortissants turcs ayant renoncé à la nationalité avec autorisation).

Les restrictions propres à certaines nationalités

Malgré la suppression générale de la réciprocité, des régimes particuliers subsistent pour quelques nationalités. Les ressortissants syriens ne peuvent exercer les prérogatives ordinaires du droit de propriété sur un immeuble situé en Turquie, l’administration de tels biens relevant du Trésor. Les ressortissants grecs ne peuvent acquérir dans les provinces côtières et frontalières, sauf acquisition par voie de succession. D’autres nationalités sont soumises à une condition de résidence préalable. Ces régimes évoluant, une vérification au cas par cas s’impose lorsque l’acquéreur n’est pas ressortissant d’un État de l’Union européenne.

Les limites de surface et les zones interdites

Deux plafonds quantitatifs encadrent l’acquisition par une personne physique étrangère :

• 30 hectares au maximum sur l’ensemble du territoire national, toutes acquisitions cumulées. Le Président de la République peut porter ce plafond à 60 hectares.
• 10 % au plus de la surface des propriétés privées d’un même district (ilçe). Ce plafond s’apprécie district par district, en additionnant les acquisitions de l’ensemble des étrangers ; il peut donc être atteint indépendamment de la situation personnelle de l’acquéreur.

À ces plafonds s’ajoutent des restrictions tenant à la localisation et à la nature du bien :

• Zones militaires interdites et zones de sécurité militaire : l’acquisition y est prohibée. La vérification est systématiquement effectuée par le registre foncier au moment de la pré-demande.
• Zones de sécurité privée : une autorisation préalable du gouvernorat est nécessaire.
• Terres agricoles : l’acquisition est soumise à l’accord du ministère de l’Agriculture et des Forêts.
• Zones protégées : un bien situé dans un périmètre de protection naturelle ou du patrimoine culturel requiert l’accord du ministère compétent.

Les documents obligatoires

Le rapport d’évaluation immobilière

Depuis le 4 mars 2019, en application de la circulaire 2019/1 de la Direction générale du cadastre, un rapport d’évaluation (taşınmaz değerleme raporu) est obligatoire pour toute vente dans laquelle une personne physique étrangère est partie — que celle-ci soit acquéreur ou vendeur. Ce dernier point est souvent découvert tardivement par les propriétaires étrangers qui revendent.

• Le rapport est établi selon les standards internationaux d’évaluation par une société d’évaluation agréée, figurant sur la liste publiée par l’autorité de régulation bancaire.
• Sa validité est de trois mois à compter de son établissement. Si la transaction n’est pas réalisée dans ce délai, un nouveau rapport doit être commandé.
• Un rapport valide peut servir à une nouvelle vente du même bien, sauf si la valeur a été modifiée entre-temps par un changement d’affectation ou la constitution d’une servitude.

Le rapport ne fixe pas le prix de vente, mais il constitue un point de référence pour l’administration. Un écart important entre la valeur expertisée et le prix déclaré attire l’attention des services fiscaux.

Le certificat d’achat de devises (DAB)

Deux conséquences pratiques en découlent. D’une part, les fonds doivent arriver sur un compte bancaire turc avant le rendez-vous, ce qui suppose l’ouverture préalable d’un compte — formalité qui exige en principe la présence physique du titulaire et un numéro d’identification fiscale. D’autre part, le montant converti doit correspondre au prix déclaré : une conversion partielle bloque l’opération.

Les autres pièces

1. Titre de propriété (tapu senedi) du bien, produit par le vendeur.
2. Passeport en cours de validité, accompagné d’une traduction notariée en turc.
3. Numéro d’identification fiscale étranger, délivré par l’administration de la population et de la citoyenneté.
4. Attestation de valeur vénale courante (emlak rayiç değeri belgesi), délivrée par la municipalité.
5. Police d’assurance obligatoire contre les séismes (DASK), exigée pour tout bâtiment clos.
6. Photographies d’identité : une pour le vendeur, deux pour l’acquéreur, de moins de six mois.
7. Traducteur assermenté, dont la présence est obligatoire à la signature si l’acquéreur ne parle pas turc.
8. Procuration notariée en cas de représentation.

Pour les sociétés à capitaux étrangers

• Certificat d’autorité (yetki belgesi) attestant que la société est en activité et que son représentant a le pouvoir d’acquérir.
• Circulaire de signature (imza sirküleri) désignant les signataires habilités.
• Avis de conformité du gouvernorat, lorsque l’article 36 s’applique.

Les frais, les taxes et le piège de la valeur déclarée

Le coût fiscal de l’opération se compose principalement du droit de mutation (tapu harcı), fixé à 2 % pour l’acquéreur et 2 % pour le vendeur, soit 4 % au total. L’usage veut, en Turquie, que l’acquéreur en supporte souvent la totalité, mais il s’agit d’une pratique de marché et non d’une règle légale : la répartition peut être négociée et stipulée au contrat.

S’y ajoutent les frais de service du registre foncier (döner sermaye), dont le montant est arrêté chaque année, les frais de traduction, le coût du rapport d’évaluation et la prime DASK.

À la revente dans les cinq ans suivant l’acquisition, la plus-value est en principe imposable au titre du gain en valeur (değer artış kazancı), la fiscalité applicable relevant du droit fiscal turc et, le cas échéant, de la convention fiscale franco-turque.

La procédure étape par étape au registre foncier

1. Accord des parties. Les parties peuvent sécuriser leurs engagements par une promesse de vente (satış vaadi sözleşmesi). Pour être opposable, elle doit être reçue par un notaire et, idéalement, inscrite au registre foncier ; un simple accord écrit entre les parties n’empêche pas le vendeur de céder le bien à un tiers.
2. Pré-demande. Le dossier est déposé et le rendez-vous pris par l’intermédiaire du portail WebTapu, du portail e-Devlet ou du centre d’appel 181. Les pièces (rapport d’évaluation, certificat d’achat de devises, passeport traduit) y sont téléversées.
3. Contrôle et liquidation. Le bureau du registre foncier vérifie les pièces, contrôle la situation du bien au regard des zones interdites et des plafonds, puis adresse par SMS l’invitation à acquitter le droit de mutation et les frais de service.
4. Signature. Après paiement, l’acte est signé au bureau du registre foncier, en présence d’un traducteur assermenté si nécessaire. Le titre de propriété est délivré le jour même.

Acheter un bien immobilier en Turquie à distance

L’acquéreur qui ne peut se déplacer peut se faire représenter au registre foncier par procuration. Celle-ci doit être établie devant un consulat de Turquie ou devant un notaire local avec apostille et traduction assermentée, et comporter expressément les pouvoirs spéciaux d’achat et d’inscription — une procuration générale ne suffit pas.

L’ouverture du compte bancaire et la conversion des devises demeurent en revanche les étapes les plus contraignantes à distance, les établissements turcs exigeant le plus souvent la présence physique du titulaire. Ce point mérite d’être réglé avant de s’engager sur un calendrier.

Les vérifications préalables à conduire

La précaution déterminante n’est pas la négociation du prix, mais l’examen du registre foncier avant tout versement. Les points à contrôler :

• Les charges inscrites : hypothèque, saisie, gage, mention d’indisponibilité, droit d’usufruit ou de passage. Une hypothèque non radiée suit le bien et non le vendeur.
• La qualité du droit cédé : s’agit-il d’une propriété par étages (kat mülkiyeti), seule véritable propriété d’un lot achevé, ou d’une simple servitude de construction (kat irtifakı), qui porte sur un bien non encore réceptionné ?
• Le permis d’habiter (yapı kullanma izni, ou iskan) : son absence signale une construction non réceptionnée, voire non conforme au permis de construire.
• La situation d’urbanisme : affectation du terrain, coefficients d’emprise et de hauteur, projet de rénovation urbaine en cours.
• Les dettes attachées au bien : taxe foncière, charges de copropriété, factures d’eau et d’électricité impayées.
• L’identité et la capacité du vendeur, ainsi que l’existence éventuelle d’une indivision successorale non liquidée.

Ces vérifications se font sur pièces au bureau du registre foncier et auprès de la municipalité, et peuvent être conduites par un avocat muni d’une procuration, avant tout dépôt de fonds.

Ce que l’acquisition permet d’obtenir

Le titre de séjour fondé sur la propriété

L’acquisition d’un bien à usage d’habitation ouvre la possibilité de solliciter un titre de séjour de courte durée auprès de la direction de la migration. Deux conditions sont déterminantes :

• la valeur du bien doit atteindre 200 000 USD au minimum, seuil applicable dans toutes les provinces depuis le 16 octobre 2023 ;
• l’adresse du bien ne doit pas être située dans un quartier fermé à l’enregistrement de nouveaux résidents étrangers. Des quotas sont appliqués quartier par quartier, et la liste des adresses fermées est révisée périodiquement par les autorités. Un bien parfaitement acquérable peut ainsi ne pas permettre l’obtention d’un titre de séjour : ce point doit être vérifié avant la signature, et non après.

Le titre est généralement délivré pour un an et renouvelable, la demande de renouvellement devant être présentée dans les soixante derniers jours de validité.

La citoyenneté turque par investissement

Un investissement immobilier d’au moins 400 000 USD ouvre droit à la citoyenneté turque par investissement, pour l’investisseur, son conjoint et ses enfants mineurs. Le titre doit porter une mention d’engagement de non-cession pendant trois ans, et la valeur retenue est celle qui résulte de la concordance entre le transfert bancaire, le rapport d’évaluation et le prix déclaré sur le titre — ce qui rend toute sous-déclaration rédhibitoire.

Points de vigilance

L’acquisition immobilière en Turquie ne présente pas de difficulté juridique particulière lorsque le bien est sain et le dossier complet. Les litiges que rencontrent les acquéreurs étrangers proviennent presque toujours des mêmes causes : des fonds versés avant consultation du registre foncier, un prix sous-déclaré sur le titre, un terrain nu acquis sans conscience de l’obligation de projet, ou un logement acheté pour obtenir un titre de séjour que son adresse ne permet pas d’obtenir.

Une fois le transfert de propriété effectué, la mise en location du bien obéit aux règles du Code des obligations turc. La revente ultérieure suit des règles propres, notamment en matière de plus-value et de représentation, détaillées dans notre article consacré à la vente d’un bien immobilier en Turquie depuis la France.