Le droit immobilier turc obéit à des règles qui diffèrent sensiblement du droit français. La vérification préalable du titre, le respect des formalités de change et la validité de la procuration conditionnent la sécurité de toute acquisition par un acheteur étranger.
Le cabinet accompagne les acquéreurs francophones à chaque étape, de l’audit juridique du bien jusqu’à l’inscription du transfert au registre foncier, ainsi que dans les litiges nés de la propriété ou de la location d’un bien situé en Turquie.
L’audit juridique du bien
Aucun versement ne devrait intervenir avant la vérification complète de la situation juridique du bien. Cet audit porte sur les éléments suivants.
Les mentions inscrites au registre foncier
Le titre de propriété peut être grevé d’une hypothèque, d’une saisie ou d’une annotation restreignant sa cessibilité. Ces mentions ne sont pas visibles pour l’acquéreur qui ne consulte pas le registre. Elles suivent le bien et deviennent opposables au nouveau propriétaire.
La conformité urbanistique
La vérification porte sur le plan d’urbanisme applicable, l’existence du permis d’habiter et la régularité de la construction au regard des autorisations délivrées. Un bien édifié sans permis, ou dont l’usage ne correspond pas à sa destination, expose son propriétaire à des sanctions administratives.
Le statut de copropriété
Il convient de déterminer si le bien relève de la servitude de construction ou de la propriété par étages. Cette distinction a des conséquences directes sur la possibilité de revendre le bien et sur les droits du propriétaire au sein de la copropriété.
Les charges et assurances
L’assurance obligatoire contre les tremblements de terre doit être en cours de validité. Les arriérés de charges de copropriété doivent également être vérifiés : ils suivent le bien et sont réclamés au nouveau propriétaire.
Les formalités propres aux acheteurs étrangers
Le certificat d’achat de devises
Depuis 2022, l’acquéreur étranger doit convertir ses devises en livres turques par l’intermédiaire d’une banque turque avant la transaction. La banque délivre alors un certificat d’achat de devises, exigé par le registre foncier.
Ce document est la source d’erreur la plus fréquente. Un certificat établi sans respecter les mentions prévues par la réglementation est refusé au moment de la signature. L’acquéreur doit alors reconvertir les sommes en devises, puis procéder à un nouveau change conforme. Selon l’évolution du taux entre les deux opérations, la perte peut être considérable.
Le rapport d’expertise immobilière
Un rapport d’expertise établi par un professionnel agréé est obligatoire pour tout acheteur étranger. Il détermine la valeur du bien et doit être joint au dossier déposé au registre foncier. L’ensemble de la procédure est détaillé dans notre article consacré à l’acquisition de biens immobiliers par les étrangers.
Les restrictions légales
L’acquisition est interdite dans les zones militaires et soumise à autorisation préalable dans les zones de sécurité spéciale. La superficie totale acquise par un étranger ne peut excéder trente hectares sur le territoire national, ni dix pour cent de la surface du district concerné.
La procuration
L’acquéreur qui ne peut se déplacer en Turquie se fait représenter par procuration. Le registre foncier applique des exigences de forme strictes en la matière.
La procuration doit comporter une photographie du mandant et énoncer expressément les pouvoirs relatifs à l’acquisition et à l’inscription au registre foncier. Une procuration générale est insuffisante.
En pratique, une procuration établie auprès d’un consulat de Turquie présente nettement moins de risques qu’une procuration reçue par un notaire étranger : les procurations étrangères font régulièrement l’objet de difficultés au moment du dépôt, quand bien même elles sont apostillées et traduites.
L’investissement ouvrant droit à la citoyenneté
Un investissement immobilier atteignant le seuil fixé par la réglementation permet de solliciter la citoyenneté turque. Le bien acquis dans ce cadre est grevé d’une annotation d’inaliénabilité de trois ans, inscrite au registre foncier.
Le cabinet vérifie l’éligibilité du bien envisagé, coordonne l’évaluation et l’acquisition, puis dépose le dossier de citoyenneté auprès des autorités compétentes.
La location d’un bien immobilier
Le bail est régi par le Code des obligations turc, qui encadre le plafond d’augmentation du loyer, le montant du dépôt de garantie, le renouvellement automatique du contrat et les motifs d’expulsion. Le propriétaire ne peut mettre fin au bail à sa convenance.
La location de courte durée à des fins touristiques est soumise à une autorisation administrative dont l’obtention suppose l’accord unanime des copropriétaires de l’immeuble. Cette condition rend l’autorisation difficile à obtenir en pratique.
La vente d’un bien immobilier
Le propriétaire résidant à l’étranger peut céder son bien sans se déplacer, l’opération étant conduite sur procuration. L’étendue des pouvoirs conférés au mandataire et les modalités d’encaissement du prix doivent toutefois être aménagées avec précision : sauf mention contraire, le pouvoir de vendre emporte celui de recevoir le prix.
Lorsque le bien provient d’une succession, la nature de la propriété inscrite au registre foncier détermine ce qui peut être cédé et par qui. Le régime fiscal diffère par ailleurs selon que le bien a été acquis à titre onéreux ou reçu en héritage. Notre article consacré à la vente d’un bien immobilier en Turquie depuis la France détaille ces différents points.
Le contentieux en droit immobilier
Le cabinet intervient devant les juridictions turques dans les litiges suivants :
- Actions relatives au droit de préemption entre copropriétaires ou titulaires de droits concurrents.
- Constitution et mainlevée d’hypothèque, ainsi que contestation des inscriptions grevant le titre.
- Litiges nés des contrats de bail : loyers impayés, expulsion, restitution du dépôt de garantie, contestation de l’augmentation.
- Procédures d’expropriation et contestation des indemnités fixées par l’administration.
- Actions en annulation de titre de propriété lorsque l’inscription au registre foncier est irrégulière.
Notre intervention
Le cabinet procède à l’audit juridique du bien avant tout engagement, rédige ou négocie la promesse de vente, contrôle la conformité du certificat d’achat de devises, suit le dossier auprès du registre foncier et assure la représentation en justice en cas de litige.
La plupart de ces démarches peuvent être menées sur procuration, sans déplacement du client en Turquie.