Location immobilière en Turquie : contrat de bail, loyer et expulsion

La location immobilière en Turquie est régie par un corps de règles largement impératives : le législateur turc considère le locataire comme la partie faible du rapport contractuel et a assorti les baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts de protections auxquelles les parties ne peuvent pas renoncer. Une clause librement négociée et signée par le locataire peut donc être écartée par le juge.

Pour un propriétaire non résident, deux conséquences sont décisives. D’une part, l’expiration de la durée du bail ne permet pas de reprendre le bien : l’expulsion suppose l’un des motifs limitativement énumérés par la loi. D’autre part, l’augmentation du loyer est plafonnée, et la seule voie pour s’en affranchir est judiciaire et n’est ouverte qu’au bout de cinq ans.

Cette note expose le cadre applicable au bail, les règles de fixation et de révision du loyer, le régime du dépôt de garantie, la répartition des charges, les motifs d’expulsion et les obligations propres aux bailleurs étrangers.

Le cadre légal de la location immobilière en Turquie

Le bail est un contrat synallagmatique à exécution successive : le bailleur s’engage à laisser le locataire user de la chose, le locataire à payer le loyer convenu. Sa validité n’est subordonnée à aucune condition de forme — un bail verbal est valable.

En pratique, l’écrit demeure indispensable pour la preuve, et un acte reçu par notaire s’impose dans deux hypothèses : lorsque le bail doit être produit à l’appui d’une demande de titre de séjour, et lorsque le bailleur souhaite pouvoir inscrire le bail au registre foncier pour le rendre opposable à un acquéreur ultérieur.

Les clauses frappées de nullité

Plusieurs stipulations courantes dans les modèles de bail circulant sur le marché turc sont dépourvues de tout effet :

• Clause pénale et déchéance du terme (article 346). Toute clause prévoyant qu’en cas de retard de paiement les loyers suivants deviennent immédiatement exigibles, ou qu’une pénalité est due, est absolument nulle dans les baux d’habitation et de locaux commerciaux couverts. C’est la clause la plus fréquemment insérée — et la plus systématiquement écartée.
• Contrats liés (article 340). Subordonner la conclusion du bail à la souscription par le locataire d’un autre engagement — une assurance imposée, un contrat de services — est sans effet.
• Cautionnement irrégulier (article 583). L’engagement d’un garant n’est valable que si celui-ci indique de sa propre main le montant maximal de son obligation, la date du cautionnement et son caractère solidaire le cas échéant. Un garant qui se contente de signer au bas du bail n’est pas engagé.
• Logement de la famille (article 349). Lorsque le bien constitue le logement de la famille, le locataire marié ne peut résilier sans le consentement exprès de son conjoint. Le conjoint non signataire peut par ailleurs devenir partie au bail par simple notification au bailleur ; les mises en demeure et les congés doivent alors être adressés séparément aux deux époux, à peine d’inefficacité.

Le loyer libellé en devise étrangère

Lorsque le loyer est valablement fixé en devise, il ne peut en principe pas être révisé pendant cinq ans. Seule l’imprévision (article 138 du Code des obligations), en cas de bouleversement économique majeur, permet d’obtenir une adaptation judiciaire avant ce terme. Passé cinq ans, la révision tient compte de l’évolution de la devise concernée.

Le loyer, son augmentation et l’action en fixation

Le plafond légal d’augmentation

Pour les périodes de reconduction, l’augmentation ne peut excéder le taux de variation de la moyenne sur douze mois de l’indice des prix à la consommation de l’année de bail écoulée (article 344, alinéa 1). Ce taux est publié mensuellement par l’institut statistique turc ; c’est celui du mois précédant le renouvellement qui s’applique.

Une clause fixant un taux supérieur n’est pas annulée dans son ensemble : elle est ramenée au plafond légal. À l’inverse, une clause prévoyant un taux inférieur demeure valable et s’impose au bailleur.

L’action en fixation du loyer au bout de cinq ans

Le plafond indiciaire finit, dans une économie à forte inflation, par décrocher le loyer du marché. Le correctif légal est l’action en fixation judiciaire du loyer (article 344, alinéa 3) : à l’expiration d’une période de cinq ans, et ensuite au terme de chaque nouvelle période quinquennale, le juge peut fixer le loyer sans être lié par le plafond indiciaire, en considération des loyers pratiqués pour des biens comparables, de l’état du bien et de l’équité.

Le dépôt de garantie

• Plafond : le dépôt ne peut excéder trois mois de loyer (article 342).
• Consignation : un dépôt versé en numéraire doit être placé sur un compte d’épargne à terme dont les fonds ne peuvent être retirés sans l’accord du locataire. Un dépôt conservé par le bailleur sur son compte personnel contrevient à cette règle.
• Restitution : à la fin du bail, si le bailleur n’a pas notifié par écrit à la banque, dans les trois mois, qu’il a engagé une action ou une procédure d’exécution contre le locataire, la banque restitue le dépôt sur simple demande de ce dernier.

Sur les baux de longue durée, une jurisprudence se dessine en faveur d’une restitution réévaluée plutôt que nominale, le dépôt versé plusieurs années auparavant ayant perdu l’essentiel de sa valeur. La question n’est pas définitivement tranchée, mais le risque mérite d’être anticipé : un dépôt placé, comme la loi l’exige, sur un compte rémunéré neutralise largement le débat.

La répartition des charges et de l’entretien

L’état des lieux d’entrée, accompagné d’un inventaire du mobilier et des équipements et de photographies datées, est la pièce qui tranche la quasi-totalité des litiges de fin de bail. Son absence profite systématiquement au locataire.

La durée du bail et la reconduction automatique

Le mécanisme de l’article 347 est la source de malentendu la plus fréquente chez les propriétaires étrangers :

• si le locataire ne donne pas congé quinze jours au moins avant l’échéance, le bail est reconduit d’une année aux mêmes conditions ;
• le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail au seul motif que la durée convenue est expirée, et cela indéfiniment ;
• ce n’est qu’à l’issue d’une période de reconduction de dix ans — soit onze ans au total avec le bail initial d’un an — que le bailleur retrouve la faculté de donner congé sans motif, à condition de notifier par écrit au moins trois mois avant la fin de l’année de reconduction en cours.

Autrement dit, un bail d’habitation signé pour un an engage en pratique le bailleur pour une durée bien supérieure. Le choix du locataire est donc une décision patrimoniale, et non une simple formalité de gestion.

L’expulsion du locataire : des motifs limitativement énumérés

Le droit turc ne connaît pas de congé discrétionnaire du bailleur. L’expulsion n’est possible que sur le fondement de l’un des motifs énumérés par la loi, et suppose dans tous les cas une décision de justice ou une procédure d’exécution.

Les motifs tenant au bailleur

1. Le besoin personnel (article 350). Le bailleur peut agir si lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou une personne qu’il a légalement à charge ont un besoin de logement ou de local réel, sincère et impérieux. Dans un bail à durée déterminée, l’action doit être introduite dans le mois suivant l’échéance.
   Interdiction de relouer pendant trois ans (article 355) : le bailleur qui a obtenu l’expulsion pour besoin personnel ne peut, sans juste motif, relouer le bien à un tiers avant trois ans. À défaut, il doit à son ancien locataire une indemnité qui ne peut être inférieure à une année du dernier loyer payé.
2. Le besoin du nouvel acquéreur (article 351). Celui qui achète un bien loué doit notifier son besoin au locataire par acte notarié dans le mois de l’acquisition, puis agir en expulsion à l’expiration d’un délai de six mois. Le défaut de notification dans le mois fait perdre ce motif : c’est un point à vérifier avant toute acquisition d’un bien occupé.
3. La reconstruction ou les travaux lourds (article 350, alinéa 2). Lorsque la reconstruction, l’extension ou une réfection substantielle rend l’occupation impossible, l’expulsion peut être demandée en fin de période.
4. L’expiration de la période de dix ans de reconduction (article 347). Seul motif qui n’exige aucune justification, exposé ci-dessus.

Les motifs tenant au locataire

1. L’engagement écrit de quitter les lieux (article 352, alinéa 1). Valable uniquement s’il a été souscrit à une date postérieure à la remise des clés et s’il mentionne une date certaine de départ. Un engagement signé le même jour que le bail est très généralement écarté par les tribunaux. Il doit être mis en œuvre dans le mois suivant la date promise.
2. Deux mises en demeure justifiées (article 352, alinéa 2). Si, au cours d’une même année de bail, le locataire a reçu deux mises en demeure écrites pour deux mensualités distinctes payées en retard, l’action en expulsion peut être introduite dans le mois suivant la fin de cette année de bail.
3. Le défaut de paiement (article 315). Le bailleur met le locataire en demeure par écrit, en lui impartissant un délai qui ne peut être inférieur à trente jours et en l’avertissant qu’à défaut de paiement le bail sera résilié. Le délai expiré, l’expulsion est demandée par voie judiciaire ou par une procédure d’exécution avec demande d’expulsion. Le recouvrement des loyers échus suit par ailleurs les règles ordinaires du recouvrement de créances.
4. L’usage contraire au bail et le manquement au devoir de diligence (article 316). Nuisances répétées, dégradations, affectation d’un logement à une activité commerciale : une mise en demeure de trente jours précède la résiliation. En cas de dommage grave causé intentionnellement, ou lorsque la situation devient insupportable, la résiliation est immédiate.
5. Le départ anticipé du locataire (article 325). Le locataire qui quitte les lieux avant le terme reste tenu du loyer pendant le délai raisonnable nécessaire à une relocation à des conditions comparables — en pratique deux à trois mois. Cette obligation cesse immédiatement s’il présente un locataire de remplacement solvable et acceptable.

Ce que le bailleur ne peut pas faire

La médiation préalable obligatoire et la juridiction compétente

Depuis le 1^er septembre 2023, le recours préalable à un médiateur est une condition de recevabilité pour l’ensemble des litiges nés d’un rapport locatif : expulsion, fixation du loyer, adaptation, restitution du dépôt, charges. Une action introduite sans médiation est rejetée sans examen au fond. Les délais de prescription et de forclusion sont suspendus pendant la procédure de médiation.

Une exception importante subsiste : la procédure d’exécution avec demande d’expulsion pour défaut de paiement n’est pas soumise à la médiation préalable. C’est ce qui en fait souvent la voie la plus rapide face à un locataire défaillant.

La juridiction compétente est le tribunal civil de paix (sulh hukuk mahkemesi), quel que soit le montant en jeu, du lieu du domicile du défendeur ou du lieu de situation de l’immeuble.

La location touristique de courte durée

Depuis le 1^er janvier 2024, la loi n° 7464 soumet à autorisation la location d’un logement à des fins touristiques pour une durée inférieure ou égale à cent jours par contrat. Au-delà de cent jours, le bail relève du droit commun.

• Autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme obligatoire, matérialisée par une plaque à apposer à l’entrée du logement.
• Accord unanime de tous les copropriétaires de l’immeuble à joindre à la demande. Une seule opposition suffit à bloquer le dossier, ce qui rend l’autorisation très difficile à obtenir en pratique. Dans les résidences dites de haut standing, une majorité qualifiée des quatre cinquièmes suffit.
• Plafond par immeuble : dans un immeuble de plus de trois lots, un même bailleur ne peut obtenir d’autorisation que pour 25 % au plus des lots.
• Au-delà de cinq lots autorisés pour un même bailleur dans un même immeuble, une licence d’exploitation commerciale est exigée en plus.

Les particularités pour les bailleurs et locataires étrangers

Le droit turc n’impose aucune condition de nationalité pour être partie à un bail : une personne physique ou morale étrangère peut louer ou donner en location sans autorisation préalable. Trois points pratiques retiennent néanmoins l’attention.

• Bail notarié pour le titre de séjour. Le bail est exigé à l’appui d’une première demande de titre de séjour, et l’administration n’accepte qu’un acte reçu par notaire — un écrit sous seing privé est rejeté.
• Identification complète des parties. Numéro d’identification étranger ou numéro de passeport, numéro fiscal et adresse de notification doivent figurer au contrat. Pour une personne morale, la qualité du signataire doit être justifiée. Une adresse de notification erronée fragilise toute mise en demeure ultérieure.
• Gestion à distance. Le propriétaire résidant à l’étranger peut confier la gestion du bien, l’envoi des mises en demeure et la conduite des procédures à un avocat muni d’une procuration, sans se déplacer en Turquie. La procuration doit comporter les pouvoirs spéciaux relatifs aux baux, aux poursuites et à l’expulsion.

La fiscalité des revenus locatifs

Les revenus locatifs de source turque sont imposables en Turquie, y compris lorsque le propriétaire n’y réside pas. Deux régimes doivent être distingués :

• Logement loué à un particulier : aucune retenue à la source n’est pratiquée. Le propriétaire doit souscrire une déclaration annuelle dès lors que le loyer encaissé dépasse le seuil d’exonération applicable aux revenus locatifs d’habitation, revalorisé chaque année.
• Local commercial loué à une société ou à un commerçant : le locataire prélève une retenue à la source sur chaque échéance et la verse au Trésor. Lorsque le revenu a été intégralement imposé par voie de retenue, le propriétaire non résident n’a en principe pas de déclaration annuelle à souscrire, quel que soit le montant.

La convention fiscale entre la France et la Turquie règle par ailleurs l’imposition dans l’État de résidence : les revenus d’un immeuble situé en Turquie y sont imposables, le mécanisme d’élimination de la double imposition s’appliquant ensuite en France. L’obligation déclarative turque est fréquemment ignorée des propriétaires non résidents, alors que la régularisation spontanée reste nettement moins coûteuse qu’un redressement.

Points de vigilance

Les litiges locatifs que rencontrent les propriétaires étrangers en Turquie tiennent presque toujours aux mêmes causes : un bail signé sur un modèle standard truffé de clauses nulles, l’absence d’état des lieux d’entrée, une augmentation notifiée hors du délai de trente jours, un engagement de départ signé le même jour que le bail — donc inefficace — ou une tentative de reprise du bien par la force, qui transforme le bailleur en défendeur.

Un bail rédigé sur mesure, un état des lieux documenté et le respect des délais de notification suffisent à écarter la grande majorité de ces difficultés. La rédaction du contrat de bail est, de ce point de vue, l’investissement le plus rentable de la relation locative.