Vendre un bien immobilier en Turquie depuis la France

Vendre un bien immobilier en Turquie depuis la France ne suppose pas de se déplacer. Une procuration correctement rédigée permet de confier l’opération à un avocat en Turquie ou à un proche de confiance. Deux points appellent toutefois une attention particulière dans les ventes menées à distance : l’étendue exacte des pouvoirs conférés au mandataire et les modalités d’encaissement du prix.

Ce n’est du reste pas la distance qui complique le plus souvent l’opération. Pour les biens reçus en succession, détenus par plusieurs personnes ou inoccupés depuis des années, les éléments déterminants sont la nature de la propriété inscrite au registre foncier, l’usage effectif du bien, l’étendue de la procuration et les conséquences fiscales de la cession.

La procuration : établissement et usage en Turquie

Les ressortissants turcs peuvent faire établir une procuration de vente immobilière auprès des consulats de Turquie en France. Une procuration reçue par un consulat turc ne nécessite ni apostille ni traduction. Lorsque l’acte est reçu par un notaire français, il convient en revanche de vérifier simultanément l’apostille, la traduction et les exigences de forme propres aux opérations foncières.

Une confusion revient fréquemment au sujet de l’apostille. Celle-ci atteste de l’authenticité de la signature et de la qualité du signataire ; elle ne rend pas pour autant le contenu du document suffisant pour toute opération en Turquie. Une procuration régulièrement authentifiée peut ainsi être écartée au registre foncier si elle ne comporte pas expressément le pouvoir de vendre. S’y ajoutent des exigences propres aux opérations foncières, notamment l’apposition de la photographie du mandant sur l’acte et son rattachement au sceau.

En somme, la validité d’un document et son aptitude à permettre l’opération envisagée sont deux questions distinctes. C’est de cette différence que résulte le refus fréquent, au registre foncier, des procurations générales établies devant notaire français.

En pratique, les directions du registre foncier formulent régulièrement des demandes complémentaires ou opposent des objections lorsque la procuration émane d’un notaire étranger. Nous recommandons par conséquent que l’acte soit établi auprès d’un consulat de Turquie.

L’encaissement du prix et les pouvoirs du mandataire

Un point demeure peu connu : celui de savoir qui peut recevoir le prix de vente. Aux termes de la circulaire n° 2010/7 de la Direction générale du cadastre et du registre foncier, sauf mention contraire dans la procuration, le pouvoir de vendre emporte celui de procéder à l’inscription et celui d’encaisser le prix. L’absence, dans le texte, de la mention expresse du pouvoir de recevoir des fonds ne signifie donc pas que le mandataire en soit privé.

Lorsque le vendeur souhaite que le prix soit versé directement sur son propre compte, cette modalité doit être expressément aménagée dans la procuration et dans le plan de paiement. Une discordance entre les instructions données verbalement ou par écrit au mandataire et les pouvoirs figurant dans la procuration produite à l’acheteur et au registre foncier constitue une source fréquente de litige ultérieur.

Les biens reçus en succession et les biens détenus en commun

La volonté, pour des héritiers résidant en France, de vendre la maison familiale située en Turquie constitue une situation courante. La qualité d’héritier n’emporte toutefois pas, à elle seule, la faculté de vendre librement un bien déterminé. L’élément déterminant réside ici dans la nature de la propriété telle qu’elle figure au registre foncier.

Lorsque le bien relève de la propriété en main commune, c’est-à-dire de l’indivision successorale, sa vente en totalité suppose la participation de l’ensemble des héritiers ou leur représentation régulière. La procuration donnée par l’un des héritiers à un proche en Turquie n’emporte pas pouvoir d’agir pour le compte des autres héritiers.

Le régime diffère en cas de propriété par quotes-parts. Le titulaire peut céder la quote-part inscrite à son nom ; la cession à un tiers ouvre toutefois aux autres copropriétaires un droit de préemption légal. La propriété en main commune, la propriété par quotes-parts et la cession de la part successorale constituent des notions distinctes, appelant chacune une analyse propre. Ces questions sont développées dans notre page consacrée au droit des successions en Turquie.

La question du logement de la famille appelle un examen séparé. Tout bien appartenant à une personne mariée ne constitue pas un logement de la famille. À l’inverse, l’absence d’annotation au registre foncier sur un bien effectivement affecté à cet usage ne dispense pas d’examiner si le consentement du conjoint est requis.

Le rendez-vous au registre foncier pour vendre un bien immobilier en Turquie

La vente s’opère sur rendez-vous auprès de la direction du registre foncier. Ce rendez-vous s’obtient généralement par l’une des voies suivantes.

Par le portail Web Tapu

La connexion s’effectue sur webtapu.tkgm.gov.tr au moyen des identifiants e-Devlet. Dans la rubrique dédiée aux demandes, l’opération « vente » est sélectionnée, le bien concerné désigné, puis les informations relatives à l’acheteur et au vendeur ainsi que le prix déclaré sont renseignés. Une fois la demande validée, le rendez-vous est fixé en choisissant la direction compétente, la date et l’heure. Lorsque le vendeur se trouve à l’étranger, la demande peut être présentée par son mandataire ou par l’acquéreur.

Par la ligne téléphonique Alo 181

La demande et le rendez-vous peuvent également être formés par l’intermédiaire du centre d’appels de la Direction générale du cadastre et du registre foncier. L’accessibilité de cette ligne depuis l’étranger mérite toutefois d’être vérifiée au préalable.

Directement auprès de la direction du registre foncier

La demande peut, dans certains cas, être déposée sur place. Cette voie implique généralement des délais d’attente plus longs.

Le déroulement du rendez-vous

Après le dépôt de la demande, la direction examine le dossier et calcule les droits de mutation ainsi que les frais de service. Ces sommes sont acquittées avant la date du rendez-vous, par virement bancaire ou en ligne. En cas de pièce manquante, la direction en informe généralement les intéressés par téléphone ou par le système.

Le jour du rendez-vous, les parties ou leurs mandataires se présentent à l’heure indiquée. Les pièces suivantes doivent en principe être produites : une pièce d’identité en cours de validité, l’original de la procuration lorsque l’opération est menée par un mandataire, la police d’assurance obligatoire contre les tremblements de terre pour les logements, des photographies d’identité de moins de six mois si la direction l’exige, ainsi que les justificatifs de paiement des droits. L’attestation de valeur cadastrale est, dans de nombreuses communes, transmise par voie électronique ; il demeure utile d’en vérifier la réception avant l’opération. Lorsque l’une des parties ne maîtrise pas le turc, la présence d’un traducteur assermenté est requise.

L’agent vérifie l’identité et la volonté des parties, donne lecture de l’acte authentique et recueille les signatures. L’inscription intervient à la suite de la signature et le bien est porté au nom de l’acquéreur.

La sécurisation du paiement du prix

Le système Tapu Takas permet de sécuriser le versement du prix en Turquie. Les fonds y sont bloqués auprès de la banque jusqu’à l’inscription, puis transférés au vendeur une fois celle-ci effectuée. Le paiement ne repose ainsi pas sur le seul engagement verbal de l’acquéreur.

Une évolution notable est intervenue en 2026 : le ministère du Commerce a annoncé l’entrée en vigueur, au 1er octobre 2026, d’un Système de paiement sécurisé applicable aux ventes immobilières. Il convient par conséquent de vérifier quel dispositif est en vigueur à la date de la vente.

La fiscalité de la vente en Turquie

Les droits de mutation et l’impôt sur le revenu constituent deux questions distinctes. Les droits de mutation s’élèvent en principe à 2 % pour l’acquéreur et à 2 % pour le vendeur. Leur assiette est le prix de vente réel, sans pouvoir être inférieure à la valeur cadastrale. La faiblesse de la valeur retenue par la commune n’autorise donc pas à déclarer ce montant lorsque le bien a été cédé à un prix supérieur.

En matière d’impôt sur le revenu, un délai de cinq ans est déterminant pour les cessions individuelles ne revêtant pas un caractère commercial. La cession d’un bien acquis à titre onéreux moins de cinq ans après son acquisition peut générer une plus-value imposable. Ce délai se calcule en jours calendaires.

Le régime diffère pour les biens reçus en succession. La cession d’un bien acquis à titre gratuit n’est pas, en principe, imposable au titre de la plus-value. L’idée répandue selon laquelle il faudrait « attendre cinq ans pour ne pas payer d’impôt » sur une maison reçue en héritage est donc inexacte.

Lorsque la cession est imposable, l’impôt n’est pas davantage calculé sur la totalité du prix. Le coût d’acquisition, l’indexation de ce coût lorsque les conditions en sont réunies, les charges déductibles et l’abattement annuel applicable sont pris en compte. Pour 2026, cet abattement s’élève à 150 000 TL.

Les obligations fiscales en France

L’absence d’imposition en Turquie ne signifie pas qu’aucune obligation déclarative ou fiscale n’existe en France. Le critère déterminant est ici moins la nationalité que la résidence fiscale.

La convention fiscale entre la Turquie et la France attribue le droit d’imposer les gains provenant de la cession d’un bien immobilier à l’État de situation de ce bien. Les modalités d’élimination de la double imposition sont déterminées par les stipulations pertinentes de la convention. Cette règle ne saurait être interprétée comme signifiant que la cession ne concerne que la Turquie. Les aspects fiscaux des opérations menées en Turquie sont développés sur notre page dédiée au droit fiscal.

Le transfert du prix vers la France et l’imposition du gain de cession constituent par ailleurs deux questions distinctes. Le compte sur lequel les fonds sont virés ne détermine pas, à lui seul, le traitement fiscal. Les actes d’acquisition et de cession établis en Turquie, les frais engagés et les impôts acquittés y seront également invoqués à l’appui de l’analyse menée en France.

Conclusion

Le bon déroulement d’une vente immobilière conduite depuis la France repose sur la cohérence entre les pouvoirs figurant dans la procuration, l’opération inscrite au registre foncier, le prix réel déclaré et les mouvements bancaires. Cette cohérence se révèle déterminante non seulement le jour de la vente, mais également pour les questions fiscales et probatoires susceptibles de se poser par la suite.